В редакцию «ЕЗ» обратились читатели с просьбой рассказать, каким образом можно закрепить за собственниками квартир в многоквартирных домах право на земельный участок, относящийся к многоэтажке. Тема интересная и достаточно актуальная, поэтому мы решили изучить ее подробнее.

Межевание неизбежно

Как выяснилось, затронутый нами вопрос намного глубже, чем казалось на первый взгляд. Относящиеся к многоэтажкам земельные участки не просто возможно оформить в собственность владельцев квартир — ​рано или поздно это станет неизбежным. И на территории всей Российской Федерации, за исключением Республики Крым, наверное, уже не осталось ни одного двора, который находился бы в собственности у муниципалитета. Это связано с тем, что в 2006 году правительство РФ приняло постановление № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». И если ранее этот процесс происходил исключительно по инициативе собственников квартир, то в соответствии с вышеуказанным документом установлением границ кварталов, микрорайонов, земель общего пользования под объектами многоквартирной застройки и постановкой их на кадастровый учет для включения в налогооблагаемую базу теперь должны заниматься муниципалитеты. И они этим активно занялись. Почему? Да потому, что налоги с этих земельных участков должны поступать в городские бюджеты. И они поступают, существенно пополняя городскую казну. Спросите, кто их платит? Ответим: владельцы земельных участков, то есть собственники квартир, за которыми теперь законодательно закреплена и придомовая территория.

Закон также прописывал, что формирование земельного участка предполагается под всеми объектами, куда входят две и более квартиры и где половина или большая часть площадей считаются жилыми. При этом земельный участок в собственность жильцов оформляется бесплатно. Права на него у собственников помещений многоквартирного дома возникают с момента постановки участка на кадастровый учет.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются согласно требованиям земельного законодательства и градостроительным нормам. В расчет при этом берутся расположение красных линий и размещение смежных земельных участков. Границы межуемого участка проходят по фактическим границам существующих домовых территорий, причем в его пределы включаются элементы благоустройства, озеленения, проходы, проезды и площадки для отдыха.

 

Права плюс обязанности

Стоит отметить, что у самих хозяев жилых помещений в многоквартирных домах возможность оформления участка в собственность особой популярностью не пользовалась. И до принятия постановления, в соответствии с которым были отмежеваны и отданы во владение населения все придомовые территории, этим правом желали воспользоваться единицы. Причина проста: вместе с правами на землю жители наделяются также и обязанностями по ее содержанию, ну и, разумеется, начинают платить земельный налог.

Размер земельного налога рассчитывают налоговые органы. Сумма платежа определяется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, площади принадлежащей собственнику квартиры и количества проживающих в доме жильцов. Кроме того, на размер налога влияет этажность дома и расположение земельного участка. Сумма платежа определяется исходя из кадастровой стоимости участка, высчитывается по специальной формуле и зависит от площади квартиры и района, в котором расположен дом. Выплачивается налог один раз в год. При этом вряд ли сумма будет особенно велика, но дополнительные траты, даже если они незначительны, редко вызывают у населения радость.

И еще один нюанс. Если до оформления придомовой территории в собственность жителей дома за ее содержание отвечал муниципалитет, то после — ​только владельцы земли. Чем это грозит? Поясняем: многие горожане нередко жалуются на плохое состояние внутридворовых проездов, отсутствие детских или спортивных площадок… Принятие вышеуказанного постановления в России одним махом помогло снять все подобные жалобы, ибо теперь за содержание двора отвечают только собственники земли. Не нравится площадка? Нанимаем подрядчика, определяемся со стоимостью услуг, скидываемся — ​и вот она, площадка, устраивающая всех. Зато вы получаете именно то, что хотели, и устанавливаете объект там, где считаете нужным (если, конечно, это не противоречит каким-либо законам и не нарушает чьи-либо интересы). Земля ваша, и распоряжаетесь вы ею по своему усмотрению. Правда, каждое решение должно приниматься на общем собрании квартировладельцев. Двор общий, и управлять им нужно также сообща.

 

Заработать не получится

Впрочем, тут тоже есть некоторые тонкости. Права-то на придомовую территорию собственники квартир получают, но нужно четко понимать, что это именно придомовая территория, и ее целевое назначение никто при этом не меняет. И ни в коем случае менять не станет. То есть установить спортивные и детские площадки жильцы имеют право, оборудовать парковки, высадить зеленые насаждения, газоны, клумбы — ​тоже, а вот, например, построить во дворе домики для сдачи отдыхающим уже права не имеют. Кроме того, ни один из владельцев квартир не может продать, сдать в аренду или отдать под залог свою долю земли, которая относится Жилищным кодексом к общедолевому имуществу.

А вообще судьба придомовой территории многоквартирного дома — ​строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков — ​решается только на общем собрании владельцев жилья. Коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна как минимум половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку, если соответствующее решение было принято коллективно. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и тому подобного. Но нужно понимать, что заработать на придомовой территории вряд ли удастся.

 

Достоинства приватизации

Так почему некоторые жители многоквартирных домов все же самостоятельно идут на приватизацию придомовой территории? Большинство дольщиков, приобретающих в собственность квартиру, отдают себе отчет в том, что по завершении сделки они становятся полноправными владельцами жилья, но при этом о прилегающей к дому территории задумается от силы каждый десятый, а ведь с ней впоследствии связано много вопросов.

Хотя она по идее как бы является собственностью жильцов многоквартирного дома, располагающегося на этой самой территории, но пока это не закреплено юридически, де-факто ее используют в своих целях все, кроме самих жильцов. Именно поэтому мы часто становимся свидетелями того, как на месте мини-сквера появляется парковка, а спортивные площадки «щеголяют» новыми торговыми ларьками. Ведь если по закону земля вам не принадлежит, значит, ею будет распоряжаться кто-то другой. Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без их разрешения никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка.

 

Как нужно действовать

Итак, если вы все же решились приватизировать придомовую территорию, то есть четко определенный законом алгоритм действий. Для начала следует принять на общем собрании жильцов решение о необходимости сформировать территорию и определить лицо, уполномоченное представлять интересы жильцов. Далее необходимо провести кадастровый учет, для чего стоит нанять либо кадастрового инженера, либо любое другое юридическое лицо, выполняющее кадастровые работы и имеющее соответствующий допуск и лицензию. После проведения всех необходимых кадастровых работ следует подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья и вместе с проектом межевания представить его в городскую администрацию.Также нужно обратиться в местное отделение службы кадастра с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию. Представители горадминистрации рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория бесплатно переходит в собственность жильцов дома.

Но, как пояснил начальник управления муниципального контроля Денис Бычков, лучше, когда межевание проводится целыми кварталами: только в таком случае можно учесть интересы собственников квартир всех домов в квартале. Кроме того, в этом случае нередко высвобождаются и свободные территории, на которых можно либо построить социальный объект, либо, скажем, разбить сквер. Либо же как-то иначе использовать их для удобств местного населения. Свободные территории остаются в собственности муниципалитета и до передачи их в аренду кому-либо другому налогом не облагаются.

 

Крымские реалии

Воспользоваться своим правом на приватизацию придомовой территории можно в любой момент, а вот бояться, что у нас тоже вдруг все участки размежуют и раздадут жителям, ​пока не стоит. Поскольку мы живем в Крыму и вошли в состав России не так давно, то нам во многом делают скидки. Городские власти, скорее всего, нескоро займутся этим вопросом, ибо руки не доходят: сейчас очень много сил и времени чиновников уходит на подтягивание хвостов и выполнение различных федеральных программ. Слишком уж сильно пока Крым отстает от других субъектов Российской Федерации. И наполнение горбюджета за счет земельных налогов как-то отошло на задний план. Но готовым к этому процессу все же следует быть, и знать обо всех его достоинствах и недостатках — ​тоже. Ибо предупрежден — ​значит, вооружен.

Алина КРОТОВА.

Фото moskomzem.blogspot.ru.

Опубликовано в газете «Евпаторийская здравница» №77 (19200) от 12.10.2016 г.